Рынок земли: практика подготовки

Сразу хотим оговориться, что подходим к процессу с практической стороны, не давая оценок самой ситуации. Открытие рынка земли несет в себе как позитивные, так и негативные моменты – сама ситуация насильственного ограничения права распоряжения своей собственностью априори не правильна, но, в то же время, непродуманное открытие рынка может привести и к глобально неприятным последствиям.

Являясь частью социума и создавая бизнес в государстве, нужно быть готовым соблюдать правила, установленные этим самым государством, при этом не важно, согласен с ними человек или нет. В Украине ситуация, когда строгость правил уравновешивается необязательностью их исполнения, к сожалению, привычна. Но нужно понимать, что это не может продолжаться вечно. Рано или поздно, но придет время усиления государственного контроля за исполнением норм, и все признаки того, что это случится в ближайшее время, налицо.

По оценке Всеукраинского аграрного совета, примерно половина пахотных земель в Украине обрабатывается неофициально. Безусловно, это комфортный режим для малого фермера – налогов платить не нужно, контроля за использованием земли нет, не нужно тратить деньги на регистрацию, наследство и присвоение кадастровых номеров. Но ведь всегда нужно помнить и о другой стороне медали – отсутствии правовой защиты как самого использования земли, так и затрат на посев, обработку и сбор урожая. Ведь в этом случае рейдерам не нужно напрямую нарушать закон, а землепользователь сам дает им в руки инструменты оставить его ни с чем. И не только рейдерам – крупные игроки рынка тоже не прочь прибрать не используемые в официально установленном режиме гектары, поскольку понимают их ценность и сейчас, и в будущем. Не стоит также забывать о «временных участниках рынка» - людях, чей интерес заключается в быстрой прокрутке средств за счет выкупа земель и дальнейшей их продаже фермеру, но уже с наценкой. Такие «инвесторы» появляются во всех сферах, где возможен быстрый оборот капитала и владеют всеми необходимыми ресурсами.

Переходя к потенциально открытому рынку – несмотря на довольно большое количество заявлений представителей как законодательной, так и исполнительной власти, мы не знаем на каких условиях земля превратится в товар. Даже декларируемые сейчас условия могут поменяться кардинально в течение нескольких дней. По существующим нормам земельного законодательства арендатору обеспечивается сохранение права аренды при смене собственника, преимущественное право покупки. Да и текст министерского законопроекта прямо фиксирует преимущественное право покупки земли арендатором.

Поэтому, наша основная рекомендация, основанная на многолетнем опыте в сфере земельного права: нужно узаконить пользование землей текущими арендаторами как можно скорее и опираться на общие нормы права, которые вряд ли будут затронуты изменениями. Не будем даже говорить о преимуществах официального землепользования для ведения хозяйствования в целом - тут и защита от недобросовестной конкуренции, и четко определенные правила взаимодействия с арендодателями (на правовом, а не понятийном уровне), и сотрудничество с банками, лизинговыми и страховыми компаниями – для всех Ваша законно арендованная земля является активом, под который можно давать льготные условия сотрудничества, топливо, удобрения и деньги. Основным стимулом узаконения является именно рынок, ведь согласно предоставленных Всемирным банком цифр, ожидаемое количество фермеров, которые примут участие в борьбе за выкуп земли составляет порядка 2200, и, в данном случае, это не коллеги, а конкуренты. Всегда нужно помнить, главное заинтересованное лицо в Вашей безопасности – Вы сами. И обезопасить основное средство производства в своем бизнесе – приоритетная задача.

Нужно помнить, что даже после вступления в силу закона в него могут вносить изменения, но с зарегистрированной арендой Вы опираетесь на общие нормы, которые наверняка сохранятся. Да и просто снижение коммерческой привлекательности отягощенного арендой участка, а, следовательно, и конкуренции, также нужно учитывать.

Мы советуем зарегистрировать Ваше право пользования перед открытием рынка, на каких бы условиях оно не произошло.

Рынок сейчас на этапе, на котором скорость реакции имеет решающее значение. Регистрацию нужно проводить быстро и правильно и времени на «обучение на ходу» нет – как и в любой сфере, профессионалы всегда обеспечат результат быстрее и дешевле, чем дилетанты.

Мы не беремся за то, чего не умеем. Но то, что умеем, мы делаем безупречно!